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01   案件概述

2005年5月16日，楊某某與高某某簽訂《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》約定：楊某某將該案涉房屋轉(zhuǎn)讓給高某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為兩千元。經(jīng)查，高某某不是案涉房屋本村村民，不具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。案涉《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》未經(jīng)過(guò)集體組織的同意，且違反了國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

為維護(hù)自身合法權(quán)益，我方當(dāng)事人楊某某委托律師李小溪向法院提起訴訟，訴請(qǐng)協(xié)議無(wú)效。最終法院經(jīng)審理支持了其訴訟請(qǐng)求。

02   本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/span>

二、第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

三、《第八次全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第十九條規(guī)定：在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。

03     法院判決

民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。

本案中，楊某某、高某某簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》的標(biāo)的物系農(nóng)村房屋，根據(jù)我國(guó)房地一體制原則，房屋權(quán)利受制于宅基地權(quán)利，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系。訟爭(zhēng)房屋所在地不在國(guó)家確認(rèn)的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)范圍內(nèi)，宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的符合條件的成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或者變相取得。高某某的戶籍地為湖北省CF縣A村3組，而楊某某的戶籍地為湖北省CF縣B村，高某某與楊某某不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》違反上述法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。法院最終采納了律師李小溪的意見(jiàn)。

04   本案代理律師建議

本案代理律師李小溪提醒大家：在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，出賣(mài)人有權(quán)請(qǐng)求歸還房屋，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息。