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01   案件概述

2012年7月，小楊與小郁確定男女朋友關(guān)系。經(jīng)過一段時(shí)間戀愛，至2013年4月同意結(jié)婚并購買婚房。經(jīng)看房篩選后，雙方擬購買北京HL房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：HL公司）建設(shè)的位于北京市昌平區(qū)**鎮(zhèn)***D-13#住宅樓-1層1**的房屋。購房時(shí)，因小楊在京購房資格受限，故雙方?jīng)Q定以小郁名義購置婚房。

2013年6月23日，雙方共同辦理購房事宜，并以小郁名義與HL公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》。該房屋建筑面積354平方米，房屋總價(jià)款735.26萬元，采用商業(yè)貸款方式購房，其中首付金額270.26萬元，貸款金額465萬元；2016年6月28日，小郁與HL公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議，并根據(jù)房屋實(shí)測(cè)面積，補(bǔ)繳房款36937元，故房屋總價(jià)款合計(jì)為7389537元。為購買案涉房屋，小楊支付了2066600元首付款；截止2020年2月，小楊已償還房屋貸款2284382.06元。另，案涉房屋交房后小楊支付裝修費(fèi)980000元。小楊就案涉房屋已出資金額合計(jì)5330982.06元。

2018年雙方分手，就案涉房屋曾協(xié)商房屋出售后按照雙方投資比例收回出資并分割房屋增值部分，后小郁反悔拒不處置房屋。雙方無法就案涉房屋分割達(dá)成一致意見，小楊認(rèn)為小郁獨(dú)占案涉房屋的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了其作為共有人的合法權(quán)益。因此，小楊委托律師徐憲杰將小郁訴至法院，請(qǐng)求判令小郁向小楊支付北京市昌平區(qū)**鎮(zhèn)***D-13#住宅樓-1層1**的房屋76.47%的房屋份額對(duì)應(yīng)的價(jià)值1141.76萬元。

近日，針對(duì)小楊與小郁共有物分割糾紛一案，北京市昌平區(qū)人民法院作出判決：小郁支付小楊北京市昌平區(qū)**鎮(zhèn)***D-13#住宅樓-1層1**房屋的折價(jià)款5446825.81元。

02 本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第二百九十七條：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

二、《中華人民共和國民法典》第三百零三條：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

三、《中華人民共和國民法典》第三百零四條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

四、《中華人民共和國民法典》第三百零八條：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

五、《中華人民共和國民法典》第三百零九條：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

六、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款：民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

七、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

03    法院判決

庭審中，小郁答辯稱，案涉房屋系答辯人個(gè)人簽訂的房屋買賣合同及貸款合同，該房屋登記在答辯人個(gè)人名下，系答辯人個(gè)人購買，與小楊無關(guān)，小楊的訴求無事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回；根據(jù)小楊訴狀所稱其是因?yàn)樽陨碣彿抠Y格受限，才以答辯人名義購買案涉房屋，這純屬子虛烏有，捏造事實(shí)；小楊訴狀中稱2013年4月同意結(jié)婚并購買婚房亦純屬捏造事實(shí)；答辯人通過認(rèn)真仔細(xì)的研究小楊所提交的起訴書，認(rèn)為小楊以借名買房之說不能成立；小楊訴狀所列的出資和占比均沒有事實(shí)基礎(chǔ)及法律，案涉房屋截止到目前的總投入是12317050元，而小楊給小郁的與案涉房屋有關(guān)就是1550000（部分首付款），其他款項(xiàng)均與案涉房屋無關(guān)。

律師徐憲杰指出，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。本案中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉房屋的權(quán)屬，小郁認(rèn)為房屋登記在自己名下，為自己單獨(dú)所有，小楊支付首付款及貸款的行為系贈(zèng)與。小楊認(rèn)為雙方系以結(jié)婚為目的的共同購房，因自己不符合北京購房政策才將房屋登記在小郁明下，自己支付了首付款并償還貸款，雖登記在小郁一人名下，但案涉房屋應(yīng)屬二人共有。

結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，小楊提交的雙方微信聊天記錄、通話記錄、小郁書寫的郵件內(nèi)容及其它證據(jù)，可以確認(rèn)雙方自2012年7月確定戀愛關(guān)系，進(jìn)行以結(jié)婚為目的的交往，并于2018年11月25日分手。小郁所稱雙方系單純的性關(guān)系，與事實(shí)不符，應(yīng)不予采信。結(jié)合購買案涉房屋時(shí)間，買房前期的看房、溝通，簽訂購房合同，支付首付款，償還貸款等環(huán)節(jié)均有小楊參與，可以推定雙方系以結(jié)婚為目的購房，房屋應(yīng)為二人共有。由于二人最終分手，未形成家庭關(guān)系，不存在共同共有的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)視為按份共有，小楊訴請(qǐng)分割涉案房屋合法有據(jù)，應(yīng)予支持。小郁主張小楊出資均為贈(zèng)與，小楊對(duì)此不予認(rèn)可，小郁未能提交充分證據(jù)證明小楊出資系贈(zèng)與，應(yīng)對(duì)其該主張不予采信。

由于雙方無約定占有份額，應(yīng)依上述規(guī)定以雙方各自支付的出資額計(jì)算共有房屋的份額。小楊參與還貸金額的認(rèn)定。根據(jù)查明的事實(shí)，小楊自2013年12月至2020年2月12日期間向小郁名下尾號(hào)為3727的建設(shè)銀行賬戶匯入2175402.64元，結(jié)合該賬戶系小郁的銀行貸款還款賬戶，每期匯款的時(shí)間基本在貸款扣款日前期，匯款金額與應(yīng)還貸款金額基本一致的情況，可以認(rèn)定小楊定期向該賬戶匯款系償還案涉房屋貸款。關(guān)于2018年9月25日小楊向該賬戶匯入的50萬元，雖小郁不予認(rèn)可該筆款項(xiàng)系作償還貸款之用，但結(jié)合小楊的陳述及該賬戶系用于償還貸款的專用特殊性，應(yīng)認(rèn)為小楊轉(zhuǎn)賬該筆款項(xiàng)用于提前還貸的說法符合常理，應(yīng)予采信。

雖小郁將該筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)走用于投資理財(cái)，并未提起還款，但對(duì)于小楊來說，該筆款項(xiàng)系其對(duì)房屋的投入，應(yīng)計(jì)為還貸金額。綜上，結(jié)合小楊支付首付款、償還貸款以及雙方對(duì)涉案房屋的投入情況，應(yīng)酌情確定小楊享有案涉房屋的份額比例為36.49%，小楊不主張房屋份額，只要求小郁支付其享有房屋份額對(duì)應(yīng)的折價(jià)款，應(yīng)參照評(píng)估報(bào)告的房屋現(xiàn)值確定小郁應(yīng)向小楊支付相應(yīng)房屋折價(jià)款的金額。最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師徐憲杰的意見，依法作出上述判決。

04    本案代理律師建議

本案代理律師徐憲杰提醒大家：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。