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01  案件概述

原告YC辦事處ZP社區(qū)DB村民小組的村民們，擁有凈地 49.59 畝。2013 年 8 月 21 日，YC辦事處ZP社區(qū)DB村民小組與許昌YHZY有限公 司簽署四份聯(lián)建協(xié)議，決定對本小組軒轅大道以東、YZ大道以北、尹莊村地界以南所有空地（49.59 畝）進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)開發(fā)。協(xié)議約定， 被告向原告置換門面房（一、二層11741.37 m）和套房（1567.5 m）并由原告統(tǒng)一分配，門面房置換位置為YZ大道以北和規(guī)劃路兩側(cè)，約定交房時間為從正常開工之日起期滿三十個月交房，逾期一個月被告向原告繳納五萬違約金。

      但該聯(lián)建協(xié)議簽署后，直至 2017 年被告才啟動建設(shè)活動，故為合理規(guī)劃交房時間，原、被告又簽署了《關(guān)于ZP八組城中村改造協(xié)議中交房時間的補充意見》（以下簡稱《補充意見》），交房時間變更為 2021 年 12月 31 日，同時約定被告逾期交房的違約金從每月 5 萬增至每月 20 萬，但時至今日被告仍未向原告置換合格的門面房，遂根據(jù)該《補充意見》，被告應(yīng)給予原告逾期交房的違約金。故為維護(hù)合法權(quán)益，村民們集體委托瀛臺律所翟改英律師特向法院提起民事訴訟。

近日，河南省禹州市人民法院判決如下：一、被告許昌YHZY有限公司于判決生效之日起三十日內(nèi)支付原告禹州市YC街道辦事處ZP社區(qū)DB村民小組門面房回收款49627700元及違約損失（以 49627700 元為基數(shù)自 2022 年 5 月 1 日起按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率 1.3 倍計算至判決生效之日止）；二、被告許昌YHZY有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告禹州市YC街道辦事處ZP社區(qū)DB村民小 組交付按照協(xié)議約定的安置套房 1567.5 平方米。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

二、《中華人民共和國民法典》第五百一十條：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

三、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

四、《中華人民共和國民法典》第五百七十九條：當(dāng)事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對方可以請求其支付。

五、《中華人民共和國民法典》第五百八十二條：履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

 翟改英律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第 577 條規(guī)定， 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；第 585 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。綜上，被告逾期不履行上述合同義務(wù)的行為，已構(gòu)成違約。

     被告YH公司辯稱：原告的起訴首先起訴要求并不明確，對于門面房原告要求讓被告按照每平方 7000 元的價格回收，以及按照 1 平方米門面房置換 2 平方米套房的比例向原告置換套房沒有事實上和法律上的依據(jù)。被告已經(jīng)依據(jù)合同約定在 2022 年 5 月 1 日向原告提出交付門面房，因為原告認(rèn)為被告所交付的門面房不符合要求，因此拒絕接收門面房，這也是本案形成直接訴訟的原因，依據(jù)原被告之間簽訂的相關(guān)協(xié)議，以及 2022 年 4 月 15 日雙方所簽訂的補充協(xié)議書所約定的門面房交房標(biāo)準(zhǔn)為：室內(nèi)為毛坯房，所有管道、線路連接到戶、照明燈具為白熾燈泡，門窗符合國家標(biāo)準(zhǔn)，與之配套的水電、道路三通，被告在 2022 年 5 月 1 日向原告提出交房時，門面房已經(jīng)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，因此，被告并不存在違約。關(guān)于原告所起訴的違約金問題，因為在禹州市人民法院（2022）豫 1081 民初****號民事判決書中已經(jīng)認(rèn)定了被告將違約金已支付給原告至 2022 年 4 月 30 日，因此在2022 年 5 月 1 日原告拒絕被告交房之后的違約金，被告依法應(yīng)當(dāng)不予支付，再者關(guān)于原告要求中訴狀中 11741.37 平方米的門面房，應(yīng)當(dāng)扣除被告向原告村民回購的 51.5 戶約合1585 平方的面積，因為三年疫情以及房地產(chǎn)不景氣大環(huán)境因素的影響，被告實在無能力滿足原告退房的要求，現(xiàn)在被告所承建的門面房已經(jīng)可以辦理不動產(chǎn)首次登記，可以辦理相關(guān)房產(chǎn)證，被告也愿意切實的向原告履行交房義務(wù)并配合原告辦理相關(guān)交房登記。我方回購的商鋪面積 1819.885 平方米應(yīng)當(dāng)予以扣除，目前涉案房屋在 2023 年 9 月 18 日已經(jīng)第三方檢驗合格，目前已符合交房條件。

     法院認(rèn)為：被告交付原告上述門面房不符合以上備案內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，即不符合原、被告約定內(nèi)容，且門面房現(xiàn)狀極大影響了使用價值、經(jīng)濟(jì)價值和市場價值，致使原告不能實現(xiàn)合同目的，被告已構(gòu)成根本違約、應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告主張被告應(yīng)回收門面房，于法有據(jù)，予以支持。原告主張被告應(yīng)按 每平方米 7000 元的標(biāo)準(zhǔn)回收門面房，但其提供的證據(jù)不能證明回收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 7000 元，結(jié)合庭審中被告自認(rèn)其已回收原告居民 59 口人門面房的價格為每平方 5000 元，結(jié)合合同履行的一致性、連貫性及房地產(chǎn)市場形勢，本院酌定被告應(yīng)按每平方米 5000 元標(biāo)準(zhǔn)回收原告門面房。因 2013 年8 月份原、被告簽訂協(xié)議時原告的人口數(shù)為 381.5 口、置換安置門面房為 11741.37 平方米，扣除被告回收原告居民的門面房 59 口人后，原告居民中享有門面房分配權(quán)的人口數(shù)為 322.5 口，參照人口數(shù)與門面房平方數(shù)的比例，被告應(yīng)回收的門面房面積為9925.54平方米故被告應(yīng)支付原門面房回收款49627700 元（5000×9925.54）。

      關(guān)于原告主張的 2022 年 4 月 30 日之前的逾期交房違約金，因被告已支付原告完畢，故對該主張不予支持。因 2022年5 月1日被告通知原告交付安置門面房，原告以門面房不符合要求為由拒絕接收，而 2022 年 4 月 15 日《補充協(xié)議書》約定的每月 20 萬元違約金是基于被告逾期交付門面房，故2022 年 5 月 1 日之后的被告應(yīng)承擔(dān)的違約損失不應(yīng)適用該《補充協(xié)議書》的約定標(biāo)準(zhǔn)，本院審查后酌定被告應(yīng)自 2022年5月1日起支付原告以 49627700 元為基數(shù)按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率 1.3 倍計算至判決生效之日止的違約損失。

04  本案代理律師建議

本案代理律師翟改英提醒大家：樓房爛尾不僅是一個法律問題，還是一個社會問題。現(xiàn)在爛尾房情況很多，委托人處于被動局面，首先要保持好心態(tài)，尤其是集體維權(quán)，大家更要目標(biāo)一致、齊心協(xié)力，才能更好地推動維權(quán)工作。但過程中不能為了維權(quán)而維權(quán)，最終目的還是解決問題。律師可以去申請原來項目的建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合專業(yè)能力，從法律角度上找一個可行的方案和思路。