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01  案件概述

2017年6月，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將位于北京市大興區(qū)XX鎮(zhèn)X路一棟樓租給A公司，租賃期限為六年，年租金為468萬元。后A公司因故未支付占有使用費(fèi)，B公司將其訴至法院。

本案一審判決A公司需承擔(dān)80%的房租。A公司不服，便委托律師王正陽向法院再次提起上訴，原因?yàn)锽公司無法提供合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致其無法經(jīng)營，造成巨大損失。請求法院撤銷一審判決。

近日，針對A公司與B公司房屋租賃合同糾紛一案，北京市大興區(qū)人民法院作出判決：撤銷一審，發(fā)回原院重審。

02  本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

二、《中華人民共和國民法典》第七百二十四條規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

三、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定：原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判。

03   法院最終認(rèn)為

一審中，A公司認(rèn)為B公司向其提供的房屋不具備商業(yè)經(jīng)營條件，所以不存在占有使用費(fèi)給付事宜。B公司認(rèn)為A公司應(yīng)按租賃合同履行義務(wù)，向其支付占有使用費(fèi)。最終，一審判決A公司向B公司支付80%的房租。

A公司不服，委托律師王正陽上訴至法院。二審中，通過收集證據(jù)發(fā)現(xiàn)B公司無法提供房產(chǎn)證，無法協(xié)助A公司辦理相關(guān)行政審批的，導(dǎo)致A公司不能正常開展經(jīng)營，已給A公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

律師王正陽指出，鑒于本案件焦點(diǎn)復(fù)雜，由于該房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)一審法院調(diào)查為未取得建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，所以導(dǎo)致合同無效。此外，造成合同無效的原因還涉及第三方中介公司的過失，過失承擔(dān)的比例問題應(yīng)進(jìn)一步作出審查。

最終，法院經(jīng)審理認(rèn)同律師王正陽的意見，支持A公司的上訴請求，判決撤銷一審，發(fā)回原院重審，且A公司無需支付房屋占有使用費(fèi)。律師王正陽為當(dāng)事人挽回?fù)p失數(shù)百萬元，案件獲得重大逆轉(zhuǎn)。

04 本案代理律師建議

本案代理律師王正陽提醒大家：《民法典》明文規(guī)定，租賃物權(quán)屬有爭議承租人可以解除合同，上述案件中，承租人發(fā)現(xiàn)出租人提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是虛假的，導(dǎo)致承租人無法辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)，無法經(jīng)營，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，承租人有權(quán)解除合同。

生活中，租賃房屋時(shí)，我們應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況，再進(jìn)行簽訂房屋租賃合同，以免導(dǎo)致自身利益受損。