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高x與李x系夫妻，二人為湖北省xx縣xx鎮(zhèn)xxx村3組村民，楊x為xx縣xxx鎮(zhèn)xxx村十二組村民。楊x、高x于2005年5月16日簽訂《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》，簽訂后，高x支付了2000元房款，并于2005年5月17日向xx縣xxx鎮(zhèn)xxx村村民委員會繳納了戶口管理費400元和房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費800元。楊x收取房款后將案涉房屋交付給高x、李x居住。

2021年，因xxxxx項目建設(shè)需要，xx縣自然資源和規(guī)劃局需依法征收位于xxx鎮(zhèn)xxx村12組的案涉土地和房屋。2021年4月8日，高x與xx縣自然資源和規(guī)劃局簽訂《集體土地征收和房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（貨幣化安置）》一份，xx縣xxx鎮(zhèn)相關(guān)部門在協(xié)議落款xx縣自然資源和規(guī)劃局處加蓋公章。高x共計獲得上述案涉土地和房屋拆遷補(bǔ)償款450944.94元（其中，搬家費、臨時過渡安置費合計人民幣16000元尚未補(bǔ)償?shù)轿唬顇不服，便訴至法院，請求確認(rèn)楊x、高x簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無效；判令原案涉房屋所有權(quán)及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)歸楊x所有；判令高x因原案涉房屋及相應(yīng)宅基地被征收所得補(bǔ)償款20萬元（庭審中將金額變更為434944.94元）歸楊x所有。

本案一審認(rèn)為，高x的戶籍地為湖北省xx縣xx鎮(zhèn)xxx村3組，而楊x的戶籍地為xx縣xxx鎮(zhèn)xxx村十二組12號，高x與楊x不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》違反上述法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同，故楊x要求確認(rèn)雙方之間簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無效的訴訟請求，應(yīng)予以支持。楊x在審理中明確表示其自愿撤回要求判令原案涉房屋所有權(quán)及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)歸楊x所有及高x因原案涉房屋及相應(yīng)宅基地被征收所得補(bǔ)償款20萬元（庭審中將金額變更為434944.94元）歸楊x所有的訴訟請求，系其對自身權(quán)利的處分，法院予以準(zhǔn)許。因此，法院依法判決，確認(rèn)楊x與高x簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無效。高x不服一審判決，向法院提起上訴，楊x隨機(jī)應(yīng)訴，委托律師李小溪為其訴訟代理人。


近日，針對高x因與楊x確認(rèn)合同無效糾紛一案，湖北省某人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。

02  本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

二、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十二條：第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。




二審中，高x辯稱原審確認(rèn)雙方于2005年5月16日簽到的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無效，無事實和法律依據(jù)。該協(xié)議系雙方真實的意思表示，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，目前的法律、行政法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村其他經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地及村民的房屋，案涉協(xié)議的簽訂，既未損害集體利益亦未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是在自愿、公平、等價有償、誠實信用的前提下訂立，不符合《民法典》有關(guān)認(rèn)定合同無效的情形，該協(xié)議合法有效。請求撤銷原判，依法改判或發(fā)回重審。

楊x辯稱，上訴人不具有xxx村集體組織成員資格，其與被上訴人簽訂的《有償房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因違反了相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)屬無效，該房屋轉(zhuǎn)讓民事法律行為亦無效。對于上訴人提供的相關(guān)批復(fù)文件以及一審法院依職權(quán)調(diào)取的相關(guān)證據(jù)等文件中關(guān)于被上訴人楊x的簽字為偽造。故上訴人的上訴理由沒有事實及法律依據(jù)。

律師李小溪指出，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的本件除外。”《第八次全國法院民商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》第十九條規(guī)定在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。

本案中，楊x將案涉農(nóng)村房屋出賣給高x，根據(jù)我國房地一體制原則，其實質(zhì)是將該房屋宅基地一同予以轉(zhuǎn)讓，但高x購買房屋時并非楊x所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故二人簽訂的《有償轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

綜上，高x的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。經(jīng)審理認(rèn)同律師李小溪的意見，作出判決：駁回上訴，維持原判。

本案代理律師李小溪提醒大家：根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本村村民簽訂的房屋買賣協(xié)議，違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效?；诜课葙I賣協(xié)議而與征收部門簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議因缺乏合法的前提基礎(chǔ)，故亦應(yīng)歸于無效。