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2021年1月31日，劉某（甲方，上訴人徐某某配偶，現(xiàn)劉某已經(jīng)去世，繼承人為上訴人徐某某及一審被告劉某某）、上訴人徐某某（甲方劉某法定代理人）、被上訴人（乙方）張某某、北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方）簽訂《定金協(xié)議》，該協(xié)議約定：甲方將其所有的位于西城區(qū)二七劇場路案涉房屋（房產(chǎn)證號：京房權(quán)證西私字第30XXXX號）以人民幣950萬元的價格出售給乙方，甲方確保所出售之房屋權(quán)屬無瑕疵、無債權(quán)債務(wù)糾紛，符合上市交易條件；本次交易定金總金額人民幣30萬元；《定金協(xié)議》簽署后，張某某向徐某某轉(zhuǎn)賬支付30萬元。由于案涉房屋系央產(chǎn)房，且房屋所有人劉某民事行為能力存在問題，雙方約定該協(xié)議簽署后180個自然日內(nèi)簽署《北京市存量房屋買賣合同》及《北京市存量房買賣居間服務(wù)合同》等其他交易所需的相關(guān)法律文書。

2021年4月6日，西城區(qū)人民法院作出（2021）京0102民特XXX號民事判決書，判決：劉某為無民事行為能力人。2021年5月24日，西城區(qū)人民法院作出（2021）京0102民特XXXX號民事判決書，判決：指定徐某某為劉某的監(jiān)護人。2021年6月13日，劉某去世。2021年6月28日，北京市中信公證處作出（2021）京中信內(nèi)民證字第XXXXX號公證書，載明：登記在被繼承人劉某名下的案涉房屋是被繼承人劉某與徐某某的夫妻共有財產(chǎn)，其中一半的產(chǎn)權(quán)份額屬于劉某所有，是其遺產(chǎn)。被繼承人劉某的上述遺產(chǎn)由徐某某一人繼承。期間，徐某某與劉某某一直積極辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)。

2021年8月8日，徐某某作為甲方與張某某重新簽訂《定金協(xié)議》（以下稱“新協(xié)議”），約定新協(xié)議簽署后四個月之內(nèi)（120個自然日）辦理完畢上市手續(xù)。該協(xié)議第三條約定：“在本協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方支付甲方定金參（叁）拾萬元整。如甲方違約，甲方雙倍返還乙方定金，本協(xié)議終止。如乙方違約，甲方不用返還乙方定金，本協(xié)議終止?！痹谵k理上市手續(xù)過程中，因案涉房屋與產(chǎn)權(quán)單位存在法律糾紛，因產(chǎn)權(quán)單位不予配合，徐某某未能在約定期限內(nèi)完成上市手續(xù)辦理。


因雙方對兩份《定金協(xié)議》存在嚴重分歧，對于定金退還事宜協(xié)商未果，張某某將徐某某劉某某訴至西城區(qū)人民法院，要求判令1.兩被告雙倍返還原告已支付的定金60000元及截止到執(zhí)行之日的相應(yīng)利息；2.由兩被告承擔(dān)本案訴訟費用。

02   法院判決

一審判決：徐某某雙倍返還定金。西城區(qū)人民法院認為，第一份《定金協(xié)議》系以劉某名義簽訂，第二份《定金協(xié)議》系以徐某某名義簽訂，但案涉房屋系劉某與徐某某的夫妻共同財產(chǎn)，而且由于劉某民事行為能力存在問題，兩份協(xié)議實際均為徐某某簽署，且針對的是同一套房屋，定金也實際支付給了徐某某，因此，兩份《定金協(xié)議》不能割裂看待，具有關(guān)聯(lián)性。認定徐某某構(gòu)成違約，并作出（2022）京0102民初XXXXX號《北京市西城區(qū)人民法院民事判決書》,判決：一、本判決生效之日起七日內(nèi)，徐某某向張某某雙倍返還定金600000元；二、駁回張某某的其他訴訟請求。案件受理費4900元，由徐某某負擔(dān)（本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。徐某某不服該判決，委托北京瀛臺律師事務(wù)所徐曙光律師，上訴于北京市第二中級人民法院。

二審調(diào)解結(jié)案：徐某某返還定金無需雙倍。徐某某上訴請求北京市第二中級人民法院撤銷一審判決，改判駁回張某某的全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。本案的焦點問題在于：雙方簽訂的二分《定金協(xié)議》是否屬于同一份。二審法院認為：一審法院混淆兩份《定金協(xié)議》主體，錯誤確定違約責(zé)任，判決結(jié)果不正確，應(yīng)予糾正。本案審理過程中，經(jīng)北京市第二中級人民法院院主持調(diào)解，針對雙法自愿達成的協(xié)議予以確認：一、徐某某于2022年9月15日給付張某某20.4萬元（含返還定金20萬元及支付一審案件受理費4900元）；二、徐某某于2022年9月30日前返還張某某定金 10萬元并支付利息（利息自2021年8月8日始至2022年9月30日止，以本金300 000元，利率每年2.25%為標(biāo)準(zhǔn)計算）；三、一、二審案件受理費各4900元均由徐某某負擔(dān)（均已交納）。

03  本案代理律師建議

本案代理律師徐曙光手記：本案的特殊之處在于，本案案由系房屋買賣合同糾紛，但其中涉及數(shù)個法律問題，如央產(chǎn)房上市交易手續(xù)、無民事行為能力人法定監(jiān)護人認定程序、遺產(chǎn)繼承相關(guān)問題、定金雙倍返還問題等。

作為上訴人代理人，在一審不利于委托人的情況下，不放過案件任何細節(jié)，不斷梳理完善證據(jù)鏈，最終通過完整的證據(jù)鏈，并促成了二審調(diào)解結(jié)案，切實維護了上訴人的合法權(quán)益，個案代理效果良好。而更有價值的是，跳出個案本身，本案對房屋買賣合同糾紛中涉及定金糾紛的相關(guān)法律問題提供了極具現(xiàn)實價值和參考意義的判斷方法與化解思路。

房屋買賣大量存在于我們的日常生活中，央產(chǎn)房上市交易因手續(xù)繁雜常常發(fā)生糾紛。由于購買央產(chǎn)房存在一定的風(fēng)險，產(chǎn)生法律糾紛時，當(dāng)事人多數(shù)選擇訴訟解決。律師在代理具體案件時，應(yīng)當(dāng)全面地、綜合地、系統(tǒng)地梳理相關(guān)證據(jù)材料，形成完整的證據(jù)鏈，盡量化解不確定性及風(fēng)險。