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01   案件概述

2016年4月26日，案外人董×與肖x水、肖×、×村村民委員會簽訂《土地轉(zhuǎn)租及地上附屬物買斷協(xié)議書》，其中約定：“案外人董×將其租賃×村村民委員會的土地、地上物及自行在該地塊上所建地上物一次性轉(zhuǎn)讓給肖x水、肖×”。

2018年1月1日，肖x水作為出租人與北京市房山KL電纜廠簽訂《大院部分場地租賃合同》，其中約定：“甲方有大院場場地一處，部分出租給乙方使用；大院場地坐落于×村西原農(nóng)場，大院場地出租面積10畝，其中建好二層樓房1000平方米，新建廠房500平方米；租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日；每年租金為19萬元；乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖欠，甲方有權(quán)收回房屋”。同日，肖x水作為出租人與KL電纜廠又簽訂《租賃合同補充部分》，其中約定：“乙方向甲方每年交納房屋土地租金（房屋包括：新建廠房一棟500平方米左右，北側(cè)樓主體一棟1000平方米，以及空地），一年19萬元整，一年一交，每年12月31日前交納”。

肖x水按照約定交付了涉案房屋、場地，KL電纜廠向肖x水交納了2018年度的租金19萬元。后KL電纜廠一直拖欠租金，2020年4月21日，KL電纜廠法定代表人蔡x武為肖x水出具欠條，載明“欠肖x水租金（2019年度）壹拾玖萬元，2020年5月6日前付清”，但始終未支付租金。2021年，肖x水提起民事訴訟。北京市房山區(qū)人民法院作出民事判決，判決肖x水與KL電纜廠于2018年1月1日簽訂的《大院部分場地租賃合同》及《租賃合同補充部分》無效。

截止至2022年，KL電纜廠仍占用涉案房屋及場地，并將涉案房屋及場地出租獲益。原告為維護合法權(quán)益不受損害，委托律師劉彥茹向法院提起訴訟，請求法院依法判令KL電纜廠將位于北京市房山區(qū)×村西原農(nóng)場場地及房屋騰退交還給肖x水；KL電纜廠向肖x水支付自2019年1月1日至實際騰退之日止的房屋使用費（按照年租金19萬元，暫計算至2022年3月22日，應(yīng)支付房屋使用費612750元）。


近日，針對肖x水與KL電纜廠房屋租賃合同糾紛一案，北京市房山區(qū)人民法院作出判決：KL電纜廠將位于北京市房山區(qū)城關(guān)街道×村西原農(nóng)場中面積10畝的大院場地及地上物予以騰退，并返還交付給肖x水；KL電纜廠給付肖x水2019年1月1日至2022年3月22日期間的房屋占有使用費493309元，及給付自2022年3月23日起至實際騰房交付之日期間逾期騰房的房屋使用費（每逾期一日，按日租金352元計算）。





一、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

二、《中華人民共和國民法典》第五百六十七條：合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。




庭審中，KL電纜廠答辯稱，肖x水所訴與事實不符。2018年租賃場地時，肖x水只建有一個500平方米的廠房，肖x水答應(yīng)給其新建三個車間，蓋好辦公樓，在這種情況下，每年的租金才是19萬元。然而，肖x水沒有履行承諾，是其承租后對二層樓房進行裝修，對場地進行改造，并增建了三個廠房。2020年5、6月間，承租的500平方米廠房因涉嫌違建被強制拆除，且沒有任何補償?，F(xiàn)在雙方簽訂的合同已被確認無效，不同意按照合同約定支付租金，如果肖x水同意給300萬元，就同意騰退。

律師劉彥茹指出，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。本案中，肖x水與KL電纜廠簽訂的《大院部分場地租賃合同》及《租賃合同補充部分》已被判無效，故KL電纜廠應(yīng)當返還無效合同涉及的場地及地上物，肖x水請求返還所出租的場地及地上物，應(yīng)予支持。

合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。經(jīng)綜合考慮以承租房屋被拆前后房屋面積所對應(yīng)的價款進行折算分段計算作為房屋使用費的結(jié)算依據(jù)，肖x水請求給付房屋使用費之訴訟請求的合理部分，應(yīng)予支持。最終，經(jīng)審理認同律師劉彥茹的意見，法院依法作出上述判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師劉彥茹提醒大家：所簽合同被法院判決無效時，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。