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01   案件概述

2021年5月6日，馬某與北京**置業(yè)有限公司（以下簡稱：**公司）簽訂《北京***商品房認購書》，約定馬某購買**公司開發(fā)的**號房屋，馬某先交定金2萬元，再于2021年5月6日交付房款211901元。到第二次交款時間2021年8月4日前兩天即2021年8月2日，馬某持認購書找到**公司業(yè)務(wù)承辦人易某，發(fā)現(xiàn)此人已經(jīng)不在，其他業(yè)務(wù)人員告知馬某必須按他們的規(guī)定交足80萬元房款，與認購書約定的不一致，屬于違約。后雙方協(xié)商解決未果，馬某便委托律師楊沂萱向法院提起訴訟，請求解除商品房認購書；向馬某返還購房款231901元。

近日，針對馬某與**公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，北京市密云區(qū)人民法院作出判決：解除馬某與**公司簽訂的商品房認購書；**公司返還馬某購房款（含定金）231901元。

02   本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。

二、《中華人民共和國民法典》第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

三、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款：當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

03  法院判決

庭審中，**公司答辯稱，馬某于2021年5月4日與答辯人簽訂了商品房訂購書，購買答辯人開發(fā)建設(shè)的**號房屋，建筑面積95平方米。馬某交納了購房定金及部分購房款，答辯人催促馬某簽訂商品房買賣合同，但馬某未與答辯人簽訂。答辯人不存在違約行為，房屋還保留在馬某方名下，答辯人原意繼續(xù)履行合同，不同意馬某的訴訟請求。

律師楊沂萱指出，馬某、**公司簽訂的商品房認購書中的分期付款條款中約定，乙方須于2021年5月6日前支付首期房款211901元（不含定金），并簽署《商品房買賣合同》；于2021年8月4日前付清463802元；于2021年11月4日前付清463802元；于2022年2月4日前付清579752元；于2022年5月4日前付清579751元。如乙方未能按約定日期支付相應(yīng)房款，則每天按未交房款的萬分之一向甲方支付違約金等內(nèi)容。

商品房認購書簽訂后，馬某按照約定，于2021年5月6日向**公司支付了第一筆首付款211901元，但**公司并未與馬某簽訂商品房買賣合同。雙方后因支付首付款等事宜產(chǎn)生爭議，協(xié)商解決未果，致使馬某提起訴訟，馬某要求解除商品房認購書，并要求返還購房款，賠償損失。

雖然雙方在商品房認購書中約定了購房款的支付方式為分期付款，但綜合馬某提供的微信記錄等材料，馬某意欲按一套貸款方式購房。因馬某不具備按一套貸款方式購房的資格，且馬某已表示按其他方式付款并無經(jīng)濟實力，現(xiàn)馬某要求解除商品房認購書，應(yīng)予以支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)改造情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。馬某要求**公司返還已支付的購房款231901元（含定金），應(yīng)予支持。最終，經(jīng)審理認同律師楊沂萱的意見，作出上述判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師楊沂萱提醒大家：出賣人通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。