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01  案件概述

北京市民王某與北京BSD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱 “BSD公司”）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 1350 萬(wàn)元購(gòu)買順義區(qū)金碧湖畔花園北區(qū) 203 號(hào)樓房屋。王某按約支付 900 萬(wàn)元（超總房款 66%）后，發(fā)現(xiàn)房屋被中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下稱 “長(zhǎng)城資產(chǎn)公司”）抵押，且BSD公司因多筆債務(wù)被列為被執(zhí)行人，房屋遭多次查封。

    王某委托北京瀛臺(tái)律師事務(wù)所王正陽(yáng)律師團(tuán)隊(duì)介入，訴請(qǐng)法院判令長(zhǎng)城資產(chǎn)公司注銷抵押登記、BSD公司協(xié)助過(guò)戶并開(kāi)具發(fā)票。

北京市順義區(qū)人民法院判決：1. 第三人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司于判決生效后十日內(nèi)注銷涉案房屋抵押登記；2. BSD公司于抵押注銷后十五日內(nèi)，向王某開(kāi)具 1350 萬(wàn)元購(gòu)房發(fā)票，并協(xié)助將房屋過(guò)戶至王某名下；3. BSD公司支付王某保全保險(xiǎn)費(fèi) 3900 元（50%）；4. 案件受理費(fèi) 102800 元、保全費(fèi) 5000 元由BSD公司負(fù)擔(dān)。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

1. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條（行為發(fā)生時(shí)適用）：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或提存；抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，喪失對(duì)抵押物的追及效力。

2. 《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條第一款：依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。

3. 《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國(guó)民法典> 時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款：民法典施行前的法律事實(shí)引發(fā)的糾紛，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋。

4. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：購(gòu)房者在查封前簽約、用于居住且無(wú)其他住房、已付超 50% 房款的，可排除執(zhí)行。

一、《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第四十四條第一款：“被申請(qǐng)人對(duì)其作出的行政行為的合法性、適當(dāng)性負(fù)有舉證責(zé)任?！?/span>

二、《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第六十五條第一款第（一）項(xiàng)：具體行政行為主要事實(shí)不清、證據(jù)不足，或違反法定程序的，決定確認(rèn)違法。

03  法院判決

王正陽(yáng)律師提出，合同合法有效，已付 900 萬(wàn)元（超 50%），剩余房款因BSD公司債務(wù)問(wèn)題暫停支付，訴訟中已補(bǔ)足全款；長(zhǎng)城資產(chǎn)公司出具《同意銷售聲明》，視為放棄抵押權(quán)，且執(zhí)行異議已裁定中止執(zhí)行，房屋應(yīng)歸王某所有；BSD公司違約導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶、開(kāi)票，應(yīng)承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

     被告BSD公司：認(rèn)可合同及收款事實(shí)，同意過(guò)戶，但以 “查封導(dǎo)致稅務(wù)停辦” 為由拒開(kāi)發(fā)票，主張王某未付全款，應(yīng)分擔(dān) 50% 訴訟費(fèi)用。

     第三人（長(zhǎng)城資產(chǎn)公司、蕪湖投資中心）：合同簽訂時(shí)間與付款記錄矛盾，涉嫌惡意串通逃債；同意銷售≠放棄抵押權(quán)，抵押權(quán)應(yīng)及于剩余房款，蕪湖投資中心作為債權(quán)受讓方對(duì)尾款有優(yōu)先受償權(quán)。

     庭審中，BSD公司認(rèn)可合同真實(shí)性但以 “房屋查封” 為由拒開(kāi)發(fā)票，長(zhǎng)城資產(chǎn)公司及債權(quán)受讓方蕪湖長(zhǎng)昂投資中心（下稱 “蕪湖投資中心”）則主張 “同意銷售≠放棄抵押權(quán)”，懷疑原被告惡意串通逃債。經(jīng)法院查明，王某在查封前簽約、已付超 50% 房款且名下無(wú)其他住房，此前執(zhí)行異議已獲法院支持；其于訴訟中支付剩余 450 萬(wàn)元房款后，法院最終判決支持王某全部核心訴求，判令解押、過(guò)戶并由BSD公司承擔(dān)主要訴訟費(fèi)用。

04  本案代理律師建議

本案代理律師王正陽(yáng)分析本案：律師首先以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)王某 “查封前簽約、全款已付、唯一住房” 的核心事實(shí) —— 此前法院已裁定中止執(zhí)行，直接夯實(shí) “排除執(zhí)行” 的基礎(chǔ)。同時(shí)，針對(duì)抵押權(quán)爭(zhēng)議，律師緊扣《物權(quán)法》第一百九十一條，主張長(zhǎng)城資產(chǎn)公司 “同意銷售” 的行為構(gòu)成 “放棄物上追及權(quán)”，其抵押權(quán)僅及于房款而非房屋本身，徹底瓦解第三人 “抵押權(quán)存續(xù)” 的抗辯，為法院判決解押提供關(guān)鍵邏輯支撐。

    以 “合同相對(duì)性 + 履約誠(chéng)意” 破除 “惡意串通” 質(zhì)疑。面對(duì)第三人對(duì)合同真實(shí)性的質(zhì)疑，律師提交了BSD公司蓋章的收款收據(jù)、銀行流水（備注 “203 號(hào)樓房款”）及法院生效執(zhí)行裁定，形成完整證據(jù)鏈，證明付款與購(gòu)房的關(guān)聯(lián)性。同時(shí)，王某在訴訟中主動(dòng)支付剩余 450 萬(wàn)元房款，以實(shí)際行動(dòng)彰顯履約誠(chéng)意，進(jìn)一步反駁 “逃債” 猜想，最終讓法院采信合同有效性。

    緊抓 “開(kāi)票義務(wù)法定性”，倒逼企業(yè)履行附隨義務(wù)。針對(duì)BSD公司 “查封導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)票” 的辯解，王正陽(yáng)律師指出，開(kāi)具發(fā)票是出賣人法定的附隨義務(wù)，與房屋查封無(wú)必然關(guān)聯(lián)，稅務(wù)機(jī)關(guān)停辦手續(xù)不能成為企業(yè)違約的合法理由。這一主張直擊企業(yè) “消極履約” 的痛點(diǎn)，促使法院判令BSD公司必須履行開(kāi)票義務(wù)，保障了購(gòu)房者的完整權(quán)益。

     本案中，律師先通過(guò)執(zhí)行異議排除房屋查封障礙，再在訴訟中補(bǔ)足房款以消除 “未付全款” 爭(zhēng)議，最后聚焦抵押權(quán)與合同義務(wù)的核心法律適用 —— 三步遞進(jìn)式策略，既守住 “履約事實(shí)” 的防線，又主動(dòng)出擊破解第三人的法律抗辯，最終實(shí)現(xiàn) “解押 + 過(guò)戶 + 開(kāi)票” 的全訴求勝訴，為抵押房買賣糾紛中購(gòu)房者的維權(quán)提供了可復(fù)制的路徑。