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【案件回放】

馮某位于南京市***號(hào)的房屋（以下簡(jiǎn)稱：涉案房屋）建成于2001年，建筑面積共計(jì)約218平方米，土地證面積96.49平方米。其中有證面積120平方米，未登記面積約50平方米，閣樓面積約48平方米。1999年馮某書面向**區(qū)相關(guān)部門申請(qǐng)將北面4間房屋翻建成2層樓房。2000年1月3日**區(qū)***鎮(zhèn)**村委會(huì)同意翻建，**區(qū)***鎮(zhèn)國(guó)土所同意翻建。

2001年1月3日**區(qū)相關(guān)部門***辦事處（以下簡(jiǎn)稱***辦事處）城建科同意翻建128平方米，同年3月5日南京市國(guó)土資源局**分局同意翻建186平方米并收取馮某186平方米的三項(xiàng)建房費(fèi)用。2014年6月，**區(qū)相關(guān)部門對(duì)涉案地塊進(jìn)行征收。2015年10月28日**區(qū)相關(guān)部門對(duì)馮某作出《房屋征收補(bǔ)償決定書》（以下簡(jiǎn)稱2號(hào)決定書）。2016年8月23日，南京市中級(jí)人民法院依法撤銷2號(hào)決定書。隨后，***辦事處工作人員再次向馮某送達(dá)17號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》（以下簡(jiǎn)稱17號(hào)決定書）。涉案房屋是馮某的合法財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)。

馮某認(rèn)為，**區(qū)相關(guān)部門在征收馮某房屋過程中涉嫌存在大量的違法違規(guī)行為，明顯違反《征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為維護(hù)合法權(quán)益，向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)**區(qū)相關(guān)部門作出的17號(hào)決定書違法并予以撤銷。庭審中，**區(qū)相關(guān)部門答辯稱，答辯人作出17號(hào)決定書程序合法、依據(jù)充分并保障了馮某的基本生活。馮某的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求依法駁回。后經(jīng)法院審理，依法判決撤銷**區(qū)相關(guān)部門作出的17號(hào)決定書。

 

【瀛臺(tái)律師論法】

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條第一款：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

本案中，**區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)其行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作，其確定的房屋征收部門**區(qū)征收辦與被征收人即本案馮某在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)于房屋征收部門提起作出補(bǔ)償決定的申請(qǐng)，有權(quán)依法作出房屋征收補(bǔ)償決定。

根據(jù)上述法律規(guī)定，**區(qū)相關(guān)部門提交的證據(jù)不能充分證明征收部門已有效送達(dá)了評(píng)估報(bào)告，影響了馮某對(duì)評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。房屋征收部門**區(qū)征收辦向**區(qū)相關(guān)部門申請(qǐng)作出征收補(bǔ)償決定的前置行為不符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)馮某的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了影響。因此，法院判決撤銷了2號(hào)決定書。

基于上述情況，撤銷2號(hào)決定書后，房屋征收部門以及**區(qū)相關(guān)部門對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)重新出具評(píng)估報(bào)告及依據(jù)新的評(píng)估報(bào)告作出征收補(bǔ)償決定時(shí)應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格、審慎，且應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注法院判決中對(duì)前次作出的征收補(bǔ)償決定指出的問題，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)重新入戶查勘，補(bǔ)充相關(guān)的證據(jù)，重新作出分戶評(píng)估報(bào)告。

本次評(píng)估中，評(píng)估公司的評(píng)估人員并未重新入戶查勘，仍然是依據(jù)2014年7月18日的征收評(píng)估入戶勘查記錄表，出具分戶評(píng)估報(bào)告，且新出具的分戶評(píng)估報(bào)告與原分戶評(píng)估報(bào)告并無變化。鑒于**區(qū)相關(guān)部門在17號(hào)決定書時(shí)，未糾正2號(hào)決定書中的入戶查勘問題，評(píng)估公司又依據(jù)原征收評(píng)估入戶勘查記錄表出具分戶評(píng)估報(bào)告，影響被征收人獲得公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。**區(qū)相關(guān)部門收到房屋征收部門請(qǐng)求作出征收補(bǔ)償決定的申請(qǐng)，對(duì)房屋征收部門提交的材料審核不清，即作出17號(hào)決定書，屬認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷。

 

【瀛臺(tái)律師提醒】

分戶評(píng)估報(bào)告，會(huì)影響被征收人獲得公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。如果評(píng)估公司未入戶查勘直接作出分戶評(píng)估報(bào)告，征收方作出補(bǔ)償決定，該補(bǔ)償決定的內(nèi)容不合法，遇到這種情況，應(yīng)及時(shí)提起訴訟程序，早日維權(quán)，取得合理的補(bǔ)償。