北京瀛臺律師事務(wù)所
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2020-11-07
一、關(guān)于不動產(chǎn)共有登記問題?！段餀?quán)法》第97條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第10條規(guī)定，處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外，法律規(guī)定是明確的。對于建議中提到的不動產(chǎn)登記機構(gòu)以少數(shù)份額共有人不配合而不予辦理登記的問題，屬于執(zhí)行層面的問題，自然資源部應(yīng)將加強監(jiān)督指導(dǎo)，嚴格落實法律規(guī)定，切實維護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。
二、關(guān)于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記問題?！段餀?quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動產(chǎn)登記的要求、申請材料等進行了明確規(guī)定。按照“物權(quán)法定、權(quán)利設(shè)定和登記確權(quán)”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)范圍應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃中予以明確，在建設(shè)工程規(guī)劃審批和實施時嚴格落實，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，在此基礎(chǔ)上，依法開展登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止爭。
三、關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。這個政策給我們吃了一顆“定心丸”。
四、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題。《農(nóng)村土地承包法》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進行了明確規(guī)定：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。按照《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕年134號）要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期，目前該項工作正由農(nóng)村農(nóng)村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照自然資源部要求與同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門協(xié)商對接，開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記資料接收工作，將土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。下一步將落實中央“三權(quán)分置”改革精神，配套修改《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，做好土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)登記工作，這樣就為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供強大助力。
五、關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)進行預(yù)告登記問題。根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！币虼?，農(nóng)村不動產(chǎn)依法可以辦理預(yù)告登記。而將結(jié)合《民法典》的實施，結(jié)合實踐需求，隨著預(yù)告登記相關(guān)制度不斷完善，保護農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益將更加全面、有力。
六、關(guān)于房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題。法規(guī)政策對不動產(chǎn)登記辦理時間有明確規(guī)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第20條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！绷碛小秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》（國辦發(fā)〔2019〕8號）（以下簡稱國辦8號文）規(guī)定“，2019年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日；2020年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時間力爭全部壓縮至5個工作日以內(nèi)?！薄恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對登記辦理流程進行了明確規(guī)定，其中，條例第17條規(guī)定“申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容”。該規(guī)定提升了不動產(chǎn)登記辦事效率。